تحلیل كارشناسی درمورد قیمت مسكن
یک کارشناس اقتصاد مسکن با اعلان اینکه کاهش اخیر قیمت مسکن در وضعیت رکود معاملات، ما را از کسری پنج میلیون واحد غافل نکند، اظهار داشت: طی 30 سال قبل قیمت طلا و دلار حدودا 180 برابر شده در صورتیکه مسکن 1200 برابر شده است که نشان میدهد این بخش ذاتا ظرفیت دارد و علت اصلی آن کمبود عرضه نسبت به تقاضاست.
بیت الله ستاریان در گفت و گو با ایسنا، اظهار نمود: آمارهایی که از رصد کوتاه مدت بازار مسکن به دست می آید قابل اعتنا نیست؛ به خصوص در وضعیت فعلی که معاملات در رکود به سر می برد. موقعی می توانیم بگوییم قیمت یک کالا پایین آمده یا بالا رفته که در یک زمان مشخصی تعداد قابل توجهی معامله صورت گرفته باشد و بعد آنرا با مقطعی مشابه در گذشته مقایسه نماییم.
وی ادامه داد: اساسا وقتی معامله ای صورت نمی گیرد و بازار در رکود قرار دارد، صحبت از کاهش قیمت بی معناست. این که در یک محله وسیع ۱۰ معامله صورت گیرد یعنی این موارد شرایط معامله را نداشته است. فروشنده ممکنست تحت اضطرار، پول لازم باشد یا قصد مسافرت داشته باشد و ملکش را زیر قیمت بفروشد. این قراردادها را بعنوان شاخص اعلام می کنند که موجب می شود در تحلیل ها و برنامه های بلندمدت گرفتار اشتباه شویم.
سال گذشته قیمت مسکن ۹۴ درصد افزایش یافت
این کارشناس اقتصاد مسکن اشاره کرد: بهار و تابستان سال ۱۳۹۹ معاملات مسکن در کشور مقداری رونق داشت و دیدیم که در تهران هر ماه حدود هشت درصد نرخها بالا می رفت. سپس در پاییز معاملات به حدود یک دهم رسید و قیمت دو سه درصد پایین آمد که بسیاری افراد از ریزشی شدن بازار صحبت می کردند اما اختتام سال دیدیم قیمت ها در تهران ۹۴ درصد نسبت به سال ۱۳۹۸ رشد کرد. هم اکنون نیز معاملات به حدود یک دهم وضعیت نرمال رسیده و قیمتها اندکی پایین آمده که باز هم عده ای از ریزش نرخها و حتی پیش بینی ریزش در آینده صحبت می کنند.
منحنی های کلان نشان دهنده کاهش قیمت مسکن نیست
ستاریان با اعلان اینکه منحنی های کلان اقتصادی در زمینه مسکن نشان دهنده رکود یا افت قیمت نیست و نخواهد بود، اشاره کرد: فاکتورهای توسعه اقتصادی هم اکنون نشان دهنده رونق بخش مسکن می باشد. سال قبل پس از چندین سال رشد اقتصادی کشور ما مثبت بود و احیانا امسال هم ادامه پیدا می کند. بحث بودجه عمرانی دولت، اثرات مذاکرات هسته ای بر اقتصاد، رشد نقدینگی و چرخش پول، ارتباط با چین و کشورهای غربی، همگی از رشد و توسعه خبر می دهند. باتوجه به پیشران بودن حوزه مسکن اساسا در این بخش نیز با رونق و رشد مواجه می شویم.
طی ۳۰ سال قیمت ارز و طلا ۱۸۰ برابر شد؛ قیمت مسکن ۱۲۰۰ برابر
وی اظهار نمود: تصور غالب این است که علت افزایش قیمت مسکن، افزایش قیمت دلار است. بله نرخ ارز، یک عامل محرک بوده اما بخش املاک در ایران ذاتا ظرفیت دارد. حتی ارز و طلا کالاهای سرمایه ای نیستند اما مسکن کالای سرمایه ای است. طی ۳۰ سال قبل قیمت ارز و طلا ۱۷۰ تا ۱۸۰ برابر شده، اما مسکن در بعضی مناطق تا ۱۲۰۰ برابر رشد کرده است. این که چرا مسکن به کالای سرمایه ای تبدیل گشته بحثش جداست. اما این گمانه که سوداگران و دلالان این بلا را سر بازار مسکن آورده اند کاملا اشتباه است. مسکن درون خود ظرفیتی دارد که موجب سوداگری می شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن، رکود فعلی را نوعی حالت انتظار از طرف کنشگران املاک برای رسیدن به شرایط باثبات سیاسی دانست و اظهار داشت: اگر ثبات سیاسی اتفاق بیافتد قدر مسلم بازار مسکن رشد می کند؛ برای اینکه هم حدود پنج میلیون کسری مسکن داریم و هم برای رونق اقتصادی باید این حوزه را راه بیندازیم. از جانب دیگر وقتی نمی دانیم دولت آینده برنامه ای برای بخش مسکن دارد یا می تواند مشکلات این بخش را حل کند، ابهامات و نگرانی از آینده این بازار بیشتر می شود. اگر دولت آقای رئیسی بخواهد راه ۵۰ سال قبل را در بخش مسکن برود همین وضعیت ادامه پیدا می کند.
ستاریان تصریح کرد: در ۵۰ سال قبل هیچ گاه قیمت مسکن پایین نیامده است. در مقاطعی راکد بوده اما رکود تورمی نهفته داشته است. بدین مدلول که در مقاطع رکود، قیمتها مثل یک فنر جمع شده و بعد در زمان رونق، پرش کرده است.
دولت ها بعد از انقلاب با روزمرگی خودرا مشغول کردند
وی با اعلان اینکه هر دولتی پس از انقلاب اسلامی آمده در بخش مسکن خودش را با روزمرگی مشغول کرده است اظهار داشت: دولتها سناریوهای تکراری را دنبال و صورت مساله را کوچک تصور کردند. در صورتیکه مساله مسکن آنقدر بزرگ است که در طول ۴۲ سال قبل نتوانسته ایم آنرا حل نماییم. الان خانوارها با ۶۰ سال کار کردن نمی توانند خانه بخرند. سهم مسکن در سبد خانوار بطور متوسط ۴۸ درصد شده و در بعضی مناطق کلانشهرها بالای ۸۰ درصد است. مرد خانواده کار می کند و پول را دودستی به صاحبخانه می دهد. زن هم برای خرج و مخارج زندگی کار می کند.
این کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت مسکن در کشورهای توسعه یافته اظهار نمود: سهم مسکن در سبد خانوار بطور متوسط در جهان ۱۲ درصد است. یعنی یک نفر با ۱.۵ ساعت کار روزانه می تواند اجاره آن روز را تامین کند. مابقی ۶.۵ ساعت را برای خوراک، پوشاک، تفریح، ورزش، درمان و دیگر مسائل کار می کند.
ساماندهی بازار مسکن ۲۰ سال طول می کشد
ستاریان در پاسخ به این پرسش که آیا می توانیم در چهار سال مشکل بخش مسکن را حل نماییم، اظهار داشت: خیر چنین چیزی امکان ندارد. حتی اگر دولت جدید ساختار کل اقتصاد دولتی را تغییر دهد و با تمام توان آغاز به راه اندازی مسکن نماییم بین ۱۰ تا ۲۰ سال طول می کشد تا به نتیجه برسیم. هرکس مدعی شود من ظرف یک، دو یا چهار سال مشکل مسکن را حل می کنم معلوم است که این بخش را نشناخته است.
وی اشاره کرد: ما حدود پنج میلیون واحد مسکونی کسری مخفی داریم که به شکل حاشیه نشینی، کپرنشینی، خانوارهای گسسته و غیره وجود دارد. این پنج میلیون کسری را کشورهای توسعه یافته هم نمی توانند در بازه زمانی چهار ساله تامین کنند. فقط پس از جنگ جهانی دوم بود که بعضی کشورهای اروپایی توانستند سالانه ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار واحد مسکونی بسازند که آن هم مردم کمک کردند. هیچ دولتی نمی تواند با اختیار و برنامه ریزی و بودجه خوش بیش از ۵۰ هزار واحد در سال بسازد. ۹۵ درصد بازار مسکن در اختیار بخش خصوصی است. اگر بخواهیم کسری را جبران نماییم به برنامه ریزی وسیع و عمقی نیاز داریم.
قیمت هر متر مسکن در تهران ۲۸.۸ میلیون
بدین سبب گزارش، اردیبهشت ۱۴۰۰ متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع مسکن در شهر تهران ۲۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ درصد کاهش و ۶۹.۷ درصد افزایش دارد. تعداد معاملات نیز در این ماه معادل ۳.۹ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۵.۲ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۸۸.۱ افزایش را نشان میدهد.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب